Un segmento importante dentro de las industrias, son las regulaciones, ya que éstas fijan normas y límites para que el desarrollo de actividades industriales produzca efectos positivos en su entorno y todo lo que se ve influenciado por modificaciones inmobiliarias, ya sea comercial, residencial o industrial.
Es por esta misma razón, que a continuación se presentarán ejemplos tanto nacional como internacional de posibles nuevas regulaciones que afectan a la industria de la construcción para dejar en claro que los límites y noras son importantes de tomar en cuenta al momento del desarrollo de ésta, ya que afecta a todo el entorno, tanto al mercado como al no-mercado.
- HACINAMIENTO E IRREGULARIDADES: LOS PRINCIPALES DESAFÍOS PARA LOS MIGRANTES EN CHILE
En los últimos años, Chile ha presenciado un fuerte flujo de migrantes, debido a las variadas oportunidades de trabajo que el país entrega. A partir de esto, se produce para los migrantes un déficit habitacional, que debido a sus bajos ingresos, terminan viviendo en malas condiciones, hacinados y sin opciones de vivienda digna, además de la existencia subarriendos abusivos para ellos.
El hacinamiento presente mayoritariamente en la región metropolitana (zona donde se concentra el mayor porcentaje de migrantes) afecta al tipo de edificaciones construidas para este negocio, ya que al presenciar una gran cantidad de personas buscando una vivienda, se construyen tantas piezas como para recibir a todos estos migrantes debido a las altas utilidades que el arrendador recibe, dejando de lado la preocupación por la calidad y por la privacidad de estas piezas, produciendo un bajo nivel de calidad de vida para los arrendatarios.
La industria de la construcción se ve afectada principalmente debido a las edificaciones y construcciones no reguladas que afectan al no-mercado de esta industria, debido al descontento social que se genera por las malas condiciones en que viven los migrantes en nuestro país. También, influye en la necesidad de construir más residencias para poder entregar piezas a los nuevos migrantes que llegan a zonas urbanas, aumentando el desarrollo de la industria sin regulación, afectando al ordenamiento de la ciudad, ya que muchas veces los espacios son construidos unidos entre ellos, provocando el conocido hacinamiento presente en estos tipos de viviendas.
Estas decenas de piezas son de cuatro a cinco metros cuadrados y albergan a cientos de inmigrantes que viven en espacios muy reducidos y con graves deficiencias en los servicios básicos, ya que muchas veces poseen baños y cocina comunitaria.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo afirmó que no existen programas o presupuestos especiales para migrantes, debido a que tienen las mismas posibilidades que un ciudadano chileno. En este mismo sentido, para el hacinamiento no existe un plan regulador adecuado para abarcar este conflicto, ya que se debe mejorar el marco regulatorio dedicado a la inclusión de estas personas para que tengan una mejor calidad de vida.
Esta regulación inexistente, es importante tanto para los migrantes residentes en nuestro país, como para los chilenos, ya que si seguimos hacinando a estos nuevos habitantes, en algunos años más se producirá un conflicto social grave que desarrollará un descontento social masivo, además del conflicto existente de los migrantes que entran ilegalmente al país, que influye de la misma manera al crecimiento demográfico de las ciudades.
- FALTA DE NUEVO PLAN REGULADOR AGRAVA CRISIS DE PLANIFICACIÓN EN VALPARAÍSO
Últimamente, Valparaíso ha presenciado una fuerte crisis de planificación, debido a la ausencia de un plan regulador que fija un conjunto de reglas para el desarrollo y crecimiento para la ciudad, como por ejemplo, los límites, el destino de uso de distintas zonas (comercial, residencial, industrial), la estructura vial y las densidades de población. Además, este plan regulador no se ha modificado desde 1984.
Es por esta misma razón, que la industria de la construcción se ve afectada, ya que hay que preocuparse por el equipamiento que tendrán las distintas zonas de Valparaíso para poder tener la capacidad de planificar en dónde y en qué espacio se recibirán nuevos habitantes en el futuro.
Además, a pesar de que la industria inmobiliaria juega un rol importantes, se necesita un mejor diálogo con la ciudad, ya que mientras unos proyectos se integran a la riqueza porteña, otros no lo hacen, provocando oposición en el marco legal y agrupaciones para rechazar el embate del negociado inmobiliario que remece esta ciudad defendiendo su calidad de vida.
Como por ejemplo, la irrupción de edificios en altura que actualmente invaden cerros, quebradas y el plan de la ciudad. El crecimiento demográfico acelerado e inesperado que se generan en los barrios es destructiva tanto en los valores formales como en los de habitabilidad, ya que no hay quién regula el ordenamiento de la ciudad para poder recibir a tanta cantidad de personas.
Una vez más, se deja en claro la importancia de un plan regulador en la industria de la construcción, ya que como en Valparaíso el entorno se ve influenciado por las decisiones que toman las inmobiliarias, las regulaciones tienen un rol social que se necesita para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y así generar un buen desempeño para la industria, sin perjudicar a los porteños.
- LA PREOCUPACIÓN POR LA FUTURA CONCENTRACIÓN DE BASURA EN TIL-TIL
Respecto a la aprobación del nuevo relleno sanitario de CICLO en Til-Til, como ya es sabido han ocurrido un sin fin de opiniones al respecto y también una contramedida que ha sido bastante comentada, comandada por el alcalde de la propia comuna, que es el cierre de otro emblemático relleno “KDM Loma Los Colorados”, dando fin así al más grande de los rellenos y que además no cumplía con las regulaciones mínimas.
Sabemos que existe un Plan Regulador Metropolitano de Santiago en cuanto a la basura y que solo hay 2 lugares autorizados para instalaciones con este fin, Lampa (Noviciado) y como no Til-Til (El Ciruelo). Pero que con la instalación del nuevo recinto destinado a residuos industriales, La comuna que se encuentra en el ojo del huracán pasará de recibir el 67% de los deshechos de la región metropolitana a recibir además el 60% de los residuos industriales del PAÍS (enunciado por el senador Guido Girardi).
Es claro que con la adherencia de este nuevo recinto la comuna se verá aún más colapsada y para qué hablar de la calidad de vida de sus habitantes. Y el alcalde Nelson Orellana llama a la preocupación por parte de las autoridades, porque da a entender que en algún momento se transformará en una emergencia sanitaria si la situación no cambia, aludiendo a que es peligroso “poner todos los huevos en la misma canasta”
El problema es claro, no hay muchos lugares donde se puedan destinar la basura. Esta medida está en el Plano Regulador de la Región Metropolitana. Y a medida que empiezan a colapsar los lugares ya establecidos, a la fuerza tendrá que haber un cambio legal en este plano, obligando a la construcción en otros lugares o comunas.
Otra crítica al Plano Regulador es la normativa ambiental que exigen, que según algunos tiene un criterio demasiado blando y no tienes las restricciones suficientes, se acusa una falta de normativas más modernas, siendo el ideal, propuestas como las de países desarrollados.
Sabemos que existe un Plan Regulador Metropolitano de Santiago en cuanto a la basura y que solo hay 2 lugares autorizados para instalaciones con este fin, Lampa (Noviciado) y como no Til-Til (El Ciruelo). Pero que con la instalación del nuevo recinto destinado a residuos industriales, La comuna que se encuentra en el ojo del huracán pasará de recibir el 67% de los deshechos de la región metropolitana a recibir además el 60% de los residuos industriales del PAÍS (enunciado por el senador Guido Girardi).
Es claro que con la adherencia de este nuevo recinto la comuna se verá aún más colapsada y para qué hablar de la calidad de vida de sus habitantes. Y el alcalde Nelson Orellana llama a la preocupación por parte de las autoridades, porque da a entender que en algún momento se transformará en una emergencia sanitaria si la situación no cambia, aludiendo a que es peligroso “poner todos los huevos en la misma canasta”
El problema es claro, no hay muchos lugares donde se puedan destinar la basura. Esta medida está en el Plano Regulador de la Región Metropolitana. Y a medida que empiezan a colapsar los lugares ya establecidos, a la fuerza tendrá que haber un cambio legal en este plano, obligando a la construcción en otros lugares o comunas.
Otra crítica al Plano Regulador es la normativa ambiental que exigen, que según algunos tiene un criterio demasiado blando y no tienes las restricciones suficientes, se acusa una falta de normativas más modernas, siendo el ideal, propuestas como las de países desarrollados.
Estos 2 puntos son potenciales y posibles cambios en el Plan Regulador, que tarde o temprano tendrán que ser asumidos, quizás sea en poco tiempo más, acompañando la polémica recién pasada en Til-Til o tal vez tengamos que esperar a estar en estado de emergencia.
- PLAN DE RECONSTRUCCIÓN PARA COMUNAS AFECTADAS POR LLUVIAS EN COQUIMBO
El no-mercado puede generar obstáculos a la industria de la construcción, como por ejemplo nuevas regulaciones que no permitan construir en ciertas zonas, sin embargo, hay situaciones en las que se pueden generar beneficios para ciertas inmobiliarias o constructoras, como lo es este caso.
Coquimbo ha sufrido ciertas catástrofes los últimos años, como en 2015 con el terremoto que afectó a toda la región, luego en la cual se implementó un Plan de Reconstrucción donde el gobierno catastró 9910 viviendas y 6763 fueron identificadas con daños.
El 24 de julio de este año, se ha anunciado un plan de reconstrucción para comunas afectadas en la región de Coquimbo por lluvias, en mayo pasado, generando daños a viviendas como a obras urbanas. El plan consta de tres etapas; primero, la pavimentación de la vialidad local en Chañaral alto, segundo, la conservación de muros de plataforma vial para minimizar las condiciones de riesgo asociadas a la falta de estos muros o el colapso de los existentes y, tercero, un subsidio destinado especialmente a la conservación y construcción de los muros interviviendas. Centrándonos en este último punto, se determinó que las viviendas calificadas con daños moderados se repararán por la vía de una Tarjeta de Banco Materiales, por un monto de hasta de 100 UF y en aquellos casos en que corresponda reponer la vivienda existirá un subsidio de construcción en sitio residente o la alternativa de un subsidio para la adquisición de una vivienda nueva.
Al analizar esta situación, podemos ver como estas catástrofes generaron oportunidades para la industria de la construcción, ya sea para empresas centradas en la pavimentación, como en la construcción de nuevas viviendas (también muros) y reconstrucción en el sitio residente.
Claramente, la implementación concreta del plan de reconstrucción (que se espera comience oficialmente en octubre) es necesario para ayudar a las comunidades afectadas, pues muchas de ellas tienen sus viviendas y/o calles en malas condiciones.
Este nuevo plan abre las puertas a más empresas constructoras para la implementación de este, el cual claramente genera beneficios a la industria. La noticia sirve para darse cuenta que no necesariamente el no- mercado influye negativamente en la industria, sino que también puede generar oportunidades y beneficios para esta.
- GUETOS VERTICALES EN ESTACIÓN CENTRAL
En la actualidad uno de los temas que han repercutido en el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios es la edificación de los denominados “Guetos verticales de Estación Central”; es decir, departamentos caracterizados no solo por su diminuto tamaño, sino que también por las largas hileras de viviendas que se extienden por varios pisos. El problema que se puede visualizar en estas circunstancias es el alto grado de hacinamiento en el que viven las personas (sean dueñas o arrendatarios del bien inmueble), pues, la cantidad de gente (en la mayoría de los casos) supera la capacidad de individuos que debería albergar el departamento, pasando a llevar: la privacidad, comodidad y seguridad de las personas; además de insertarse en el espacio público sin regulaciones eficientes.
Tomando en cuenta el último pilar, se puede evidenciar que la municipalidad de Estación Central carece de un plan regulador fuerte que evite este tipo de edificaciones; siendo así la única comuna de Santiago (desde el año 1983) que no posee un plan de esta envergadura; por lo cual los privados ejercen una actitud contraria al estado de derecho. Pero, ¿Qué significa para la Industria de la construcción que surjan nuevas regulaciones que eviten este problema? y ¿Cómo actúa el no- mercado para llevarlas a cabo?
Para poder responder esta pregunta primero se debe tener claro que el origen de nuevas regulaciones surge en el ambiente de no- mercado; por lo tanto, su incidencia puede significar tanto una barrera como una estrategia para el desarrollo de la industria en cuestión. En este contexto, la necesidad de un nuevo plan regulador a edificaciones como los guetos verticales de Estación Central afectarían, en un principio, negativamente a la Industria de la Construcción. Esto es porque las edificaciones que no cuenten con las características señaladas en el plan, podrían tener multas. Según la seremi de Vivienda, Urbanismo y Medio ambiente, hoy en día existen tres proyectos en construcción que se están edificando sin tener el permiso medioambiental. Con la nueva iniciativa de regulación se buscaría: el respeto por las normas urbanísticas básicas que incluyen normas de convivencia y armonía con el espacio público. Este punto es fundamental porque si esta iniciativa se implementa con éxito se podría evitar la construcción de seis mil departamentos (hacinamiento vertical) en la “isla de Estación Central”, lugar que abarca 240 hectáreas de soberanía privada (sin regulación estatal). Esto parece ser bastante bueno para las personas que exigen que se las trate con dignidad, sobre todo a la hora de escoger un buen lugar donde vivir; sin embargo, para la Industria significa: “desechar” proyectos en construcción (los cuales podrían traer buenos beneficios económicos), tener multas por los edificios ya construidos y dejar de tener autonomía en la zona de edificación (ahora no actuarán por su cuenta, sino que con la supervisión del Estado y/o municipalidad)
Si se consideran solo estas consecuencias de la iniciativa regulatoria de no- mercado a la Industria de la Construcción, es que definitivamente no se miró más allá de lo obvio. En este sentido, a pesar de que el nuevo plan regulador dejaría proyectos sin construir por su categoría de hacinamiento vertical, podrían surgir nuevas estrategias de no- mercado, en donde la Industria puede: ampliar su segmento de clientes, mejorar su relación con el público (en cuanto a que la inmobiliaria cumple con los estándares de calidad dados por una norma establecida, por ejemplo) y contribuir a la armonía social sin incurrir en gastos innecesarios (ya sea por obstrucción visual y la vía pública). De esta forma, la Industria convertiría la nueva iniciativa de regulación en una oportunidad diferenciadora con respecto a sus rivales, pues los nuevos prospectos los guiarán hacia una plataforma eficaz para el crecimiento oportuno y amigable con la sociedad.
- NUEVAS REGULACIONES INQUIETAN AL SECTOR CONSTRUCCIÓN (COSTA RICA)
En otro ámbito, una de las posibles regulaciones que podemos encontrar también afectan fuera de nuestro país y en este caso, tomamos como ejemplo a Costa Rica, debido a que nuevas regulaciones mantienen inquietos al sector de la construcción.
En este caso, un conjunto de nuevas normativas que están en proceso pueden desacelerar los buenos pasos que traía la construcción hasta entonces. Todo eso porque las reformas le pondrían límite al acceso a créditos hipotecarios por parte de la Superintendencia General de Entidades Financieras, sin tomar en consideración que se limitará el acceso a gran parte de la población costarricense.
El hecho que tiene más consternados a los empresarios, es que la forma en la que tienen de clasificar a los deudores habitacionales en monedas extranjeras y que no son generadores de ingresos.
El hecho que tiene más consternados a los empresarios, es que la forma en la que tienen de clasificar a los deudores habitacionales en monedas extranjeras y que no son generadores de ingresos.
Esto se extrapola hacia el sector bancario, ya que predicen un alza en las tasas de interés, lo que trae consigo un alza en los créditos hipotecarios, tanto en divisas nacionales como extranjeras. Esto va a afectar principalmente a las familias de clase media en ascenso ya que va a disminuir su capacidad de endeudamiento, limitando su acceso a la vivienda propia, por lo que actualmente el crédito al cual pueden acceder las familias de estratos medios no les alcanza para poder tener su casa o departamento, según un informe de la Fundación Promotora de la Vivienda.
Por otro lado, para los empresarios de la construcción, los afectará en gran medida debido a que esta es una de las actividades más importantes del país, por lo que se puede observar una contracción en la economía lo que trae consigo un aumento en el desempleo y déficit fiscal.
Otra de las reformas que afectan al sector es la llamada norma técnica regulatoria AR-NT-SUCOM, para la supervisión de la comercialización del suministro eléctrico en baja y mediana tensión, que tiene un fuerte impacto en la construcción de condominios, donde aquellos condominios que sean abastecido por un suministro de mediana tensión deben costear la instalación y mantenimiento de la red eléctrica, lo que incluye el transformador, un sistema monitoreo y protección, además de los costos de operación de la red interna de dicho condominio.
Nuestra opinión sobre estas nuevas iniciativas regulatorias es que son pequeñas reformas en el área de la construcción que afectan gravemente a la sociedad, debido a que atacan principalmente a los sistemas habitacionales que es un derecho principal de las personas, por lo que hacer regulaciones que encarezcan las construcciones de condominios o casas los afectan en el hecho de que les va a costar más acceder de forma definitiva a su vivienda, donde muchas veces tienen que habitar en precarias condiciones. Por otro lado, creemos que estas iniciativas de regulación de no- mercado pueden crear nuevas oportunidades de diversificación a la hora de implementar un proyecto habitacional. De esta forma, la norma es esencial para que los responsables de dichas construcciones mejoren la calidad de las viviendas (lo que tiene directa relación con las personas que la residen), siendo amigable con el medio ambiente (evitar la obstrucción visual) y con la ley. En este sentido, las empresas pueden evitar multas innecesarias y ser transparentes con los permisos. En el fondo, no todas las regulaciones tienen que provocar una desventaja, sino que a partir de ellas se puede dar paso a estrategias de no- mercado eficaces. Un claro ejemplo de ellas es la regulación en Coquimbo, en la cual la Industria tendrá un papel activo para poder volver a construir la zona.
Por otro lado, para los empresarios de la construcción, los afectará en gran medida debido a que esta es una de las actividades más importantes del país, por lo que se puede observar una contracción en la economía lo que trae consigo un aumento en el desempleo y déficit fiscal.
Otra de las reformas que afectan al sector es la llamada norma técnica regulatoria AR-NT-SUCOM, para la supervisión de la comercialización del suministro eléctrico en baja y mediana tensión, que tiene un fuerte impacto en la construcción de condominios, donde aquellos condominios que sean abastecido por un suministro de mediana tensión deben costear la instalación y mantenimiento de la red eléctrica, lo que incluye el transformador, un sistema monitoreo y protección, además de los costos de operación de la red interna de dicho condominio.
Nuestra opinión sobre estas nuevas iniciativas regulatorias es que son pequeñas reformas en el área de la construcción que afectan gravemente a la sociedad, debido a que atacan principalmente a los sistemas habitacionales que es un derecho principal de las personas, por lo que hacer regulaciones que encarezcan las construcciones de condominios o casas los afectan en el hecho de que les va a costar más acceder de forma definitiva a su vivienda, donde muchas veces tienen que habitar en precarias condiciones. Por otro lado, creemos que estas iniciativas de regulación de no- mercado pueden crear nuevas oportunidades de diversificación a la hora de implementar un proyecto habitacional. De esta forma, la norma es esencial para que los responsables de dichas construcciones mejoren la calidad de las viviendas (lo que tiene directa relación con las personas que la residen), siendo amigable con el medio ambiente (evitar la obstrucción visual) y con la ley. En este sentido, las empresas pueden evitar multas innecesarias y ser transparentes con los permisos. En el fondo, no todas las regulaciones tienen que provocar una desventaja, sino que a partir de ellas se puede dar paso a estrategias de no- mercado eficaces. Un claro ejemplo de ellas es la regulación en Coquimbo, en la cual la Industria tendrá un papel activo para poder volver a construir la zona.
FUENTES
No hay comentarios.:
Publicar un comentario